প্রবাসী বাংলাদেশিদের জমি কেনা: পূর্ণাঙ্গ আইনগত নির্দেশিকা ২০২৬

অনলাইনে প্রবাসীদের সম্পত্তি কেনা সম্পর্কে কয়েকটি অতিরঞ্জিত বা ভুল তথ্য প্রায়ই দেখা যায়:

1. “প্রবাসী ব্যক্তি শুধু উত্তরাধিকারসূত্রে কৃষিজমি পেতে পারেন।” বাংলাদেশি নাগরিক বিদেশে থাকেন—শুধু এই কারণে এমন কোনো সর্বজনীন নিষেধাজ্ঞা নেই। তবে কৃষিজমি অর্জনে ভূমির সর্বোচ্চ সীমা, জমির শ্রেণি, অগ্রক্রয়, ভূমি ব্যবহার এবং বিশেষ আইনের বিধিনিষেধ প্রযোজ্য হতে পারে।
2. “আইনে বাধ্যতামূলকভাবে ২৫ বছরের দলিল যাচাই করতে হয়।” সব সম্পত্তির ক্ষেত্রে ২৫ বছরের একক কোনো বিধিবদ্ধ সময়সীমা নেই। নির্ভরযোগ্য মূল স্বত্ব এবং নিরবচ্ছিন্ন হস্তান্তর-ধারা প্রতিষ্ঠার জন্য যতদূর প্রয়োজন, ততদূর দলিল যাচাই করতে হবে। কোনো কোনো সম্পত্তিতে আরও পুরোনো নথি দেখা প্রয়োজন।
3. “প্রত্যেক প্রবাসী ক্রেতাকে অবশ্যই অস্থায়ী NRTA হিসাব ব্যবহার করতে হবে।” ব্যক্তিগতভাবে জমি, বাড়ি বা ফ্ল্যাট কেনার প্রতিটি ক্ষেত্রে Temporary Non-Resident Taka Account বাধ্যতামূলক নয়। সঠিক হিসাব ও রেমিট্যান্স-পথ নির্ভর করে ক্রেতা, লেনদেন ও ব্যাংকের ওপর। বৈধ পথে অর্থ আনা, নিজের নামে ব্যাংক হিসাব ব্যবহার, অর্থের উৎসের প্রমাণ রাখা এবং অনুমোদিত ডিলার ব্যাংকের নির্দেশনা নেওয়াই মূল বিষয়।

“প্রবাসী বাংলাদেশি” বা Non-Resident Bangladeshi (NRB) সাধারণত বাংলাদেশের বাইরে বসবাসকারী বাংলাদেশিকে বোঝায়। এটি মূলত বসবাস বা ব্যাংকিং-সংক্রান্ত পরিচয়; নাগরিকত্বের প্রমাণের বিকল্প নয়।

বাংলাদেশের সংবিধানের ৪২ অনুচ্ছেদ (নতুন ট্যাবে খুলবে) অনুযায়ী, আইনে আরোপিত বিধিনিষেধ সাপেক্ষে একজন নাগরিক সম্পত্তি অর্জন, ধারণ, হস্তান্তর বা অন্যভাবে নিষ্পত্তির অধিকার রাখেন। তাই শুধু অনাবাসী হওয়ার কারণে বাংলাদেশি নাগরিক সাধারণভাবে সম্পত্তি কেনার অধিকার হারান না।

বায়না বা বুকিংয়ের টাকা দেওয়ার আগেই ক্রেতার অবস্থান স্পষ্ট করা উচিত:

ব্যবহারিক সতর্কতা: পাসপোর্ট, NID, TIN, ব্যাংক হিসাব ও বাংলাদেশের পুরোনো দলিলে নামের বানান বা পরিচয়ের পার্থক্য থাকলে দলিল প্রস্তুতের আগেই তা সমাধান করুন। ব্যাখ্যাহীন অসামঞ্জস্য রেজিস্ট্রেশন, নামজারি, ব্যাংকিং এবং ভবিষ্যৎ বিক্রয়ে জটিলতা তৈরি করতে পারে।

যিনি এখনও বাংলাদেশের নাগরিক, তিনি কেবল বিদেশে বসবাস করেন বলে কৃষিজমি কেনা থেকে স্বয়ংক্রিয়ভাবে নিষিদ্ধ হন না। তবে কৃষিজমির ক্রয় নাগরিকদের জন্য প্রযোজ্য সাধারণ ও বিশেষ সব বিধিনিষেধের অধীন।

ভূমি সংস্কার আইন, ২০২৩ (নতুন ট্যাবে খুলবে)-এর কাঠামো অনুযায়ী মালিক বা তার পরিবারের কৃষিজমির পরিমাণ ৬০ প্রমিত বিঘা অতিক্রম করলে নতুন কৃষিজমি অর্জনে বিধিনিষেধ রয়েছে—আইনের ব্যতিক্রম ও অন্যান্য শর্ত সাপেক্ষে। এছাড়া পরীক্ষা করতে হবে:

• রেকর্ডে ও বাস্তবে জমির শ্রেণি;
• প্রযোজ্য ক্ষেত্রে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ৯৬ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) অনুযায়ী সহ-শরিকের অগ্রক্রয়ের অধিকার;
• প্রযোজ্য ক্ষেত্রে অকৃষি প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৪৯-এর ২৪ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) অনুযায়ী অগ্রক্রয়;
• খাসজমি, সরকারি বরাদ্দ, ইজারা, ওয়াক্‌ফ, দেবোত্তর বা ট্রাস্ট সম্পত্তির বিধিনিষেধ;
• নির্দিষ্ট জনগোষ্ঠী বা এলাকার জন্য বিশেষ সুরক্ষা;
• জোনিং, জমির শ্রেণি পরিবর্তন ও উন্নয়ন-সংক্রান্ত বিধি; এবং
• অধিগ্রহণ নোটিশ বা সরকারি প্রকল্পের জন্য সংরক্ষণ।

সুতরাং সঠিক প্রশ্ন শুধু “ক্রেতা কি প্রবাসী?” নয়; বরং “এই ক্রেতা, এই জমি এবং প্রস্তাবিত ব্যবহার—সব প্রযোজ্য আইন পূরণ করে কি না?”

প্রবাসীদের সম্পত্তি ক্রয়ের জন্য আলাদা একটি মাত্র আইন নেই। একাধিক আইন ও বিধির সমন্বয়ে লেনদেনটি নিয়ন্ত্রিত হয়:

সম্পত্তির অবস্থান ও প্রকৃতি অনুযায়ী স্থানীয় উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের আইন, সরকারি ইজারার শর্ত, অ্যাপার্টমেন্ট-সংক্রান্ত বিধান, অনুমোদিত নকশা এবং প্রকল্পভিত্তিক শর্তও প্রযোজ্য হতে পারে।

বিক্রেতার সর্বশেষ দলিল কেবল একটি দলিলের অস্তিত্ব প্রমাণ করে। এতে স্বয়ংক্রিয়ভাবে প্রমাণ হয় না যে বিক্রেতা বৈধ স্বত্ব পেয়েছেন, সব ওয়ারিশ অংশ নিয়েছেন, জমিটি বাস্তবে শনাক্তযোগ্য অথবা তা বন্ধক ও মামলা থেকে মুক্ত।

স্তর ১—মালিকানা, স্বত্বের ধারাবাহিকতা ও বিক্রয়ক্ষমতা

ক্রেতার স্বাধীন আইনজীবীর সাধারণত যেসব বিষয় পরীক্ষা করা উচিত:

• স্বত্বের মূল উৎস বা root of title নির্ধারণ এবং বর্তমান বিক্রেতা পর্যন্ত প্রতিটি হস্তান্তরের ধারাবাহিকতা অনুসন্ধান;
• গুরুত্বপূর্ণ দলিলের সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করে মূল দলিলের সঙ্গে মিলিয়ে দেখা;
• সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রি বই ও সূচি তল্লাশি—রেজিস্ট্রেশন আইনের ৫৭ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) নির্দিষ্ট রেজিস্ট্রি নথি পরিদর্শন ও সার্টিফায়েড কপি পাওয়ার সুযোগ দেয়;
• বিক্রেতার পরিচয়, আইনগত সক্ষমতা এবং প্রযোজ্য ব্যক্তিগত বা করপোরেট তথ্য যাচাই;
• উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া সম্পত্তিতে মৃত্যু সনদ, ওয়ারিশের প্রমাণ, বণ্টন এবং সম্পূর্ণ উত্তরাধিকার-ধারা পরীক্ষা;
• কোম্পানি, অ্যাটর্নি, অভিভাবক, নির্বাহক, ট্রাস্টি বা অনুমোদিত কর্মকর্তা বিক্রি করলে তার ক্ষমতা যাচাই;
• বন্ধক, চার্জ, পূর্ববর্তী বায়না, দান, বণ্টন, আদালতের ক্রোক ও অন্যান্য দায় অনুসন্ধান; এবং
• খসড়া দলিলে বর্ণিত সম্পত্তিতে বিক্রেতার সত্যিই হস্তান্তরযোগ্য স্বত্ব আছে কি না নিশ্চিত করা।

“২৫ বছর” কোনো যান্ত্রিক উত্তর নয়। নির্ভরযোগ্য মূল স্বত্ব এবং নিরবচ্ছিন্ন দলিল-ধারা প্রতিষ্ঠা পর্যন্ত যাচাই করতে হবে। সরকারি বরাদ্দ, ইজারা, বণ্টিত বা উত্তরাধিকারসম্পত্তি, ওয়াক্‌ফ কিংবা পূর্বে অধিগ্রহণকৃত জমির ক্ষেত্রে মূল বরাদ্দ বা আরও পুরোনো নথি থেকে অনুসন্ধান প্রয়োজন হতে পারে।

স্তর ২—খতিয়ান, নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন কর

স্বত্বের দলিলের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট সব রেকর্ড মিলিয়ে দেখতে হবে:

• প্রাপ্যতা অনুযায়ী CS, SA, RS ও BS/BRS খতিয়ান;
• সর্বশেষ নামজারি খতিয়ান ও আদেশ;
• মৌজা, JL নম্বর, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, জমির শ্রেণি ও পরিমাণ;
• ভূমি উন্নয়ন করের রেকর্ড ও বকেয়া; এবং
• মৌজা ম্যাপ, নকশা ও মাঠপর্যায়ের পরিমাপ।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের পোর্টাল (নতুন ট্যাবে খুলবে), ডিজিটাল ভূমি রেকর্ড ও ম্যাপ সেবা (নতুন ট্যাবে খুলবে) এবং মৌজা ও প্লটভিত্তিক জাতীয় ডিজিটাল ভূমি জোনিং সেবা (নতুন ট্যাবে খুলবে) প্রাথমিক যাচাইয়ে সহায়তা করতে পারে। অনলাইন তথ্যও সার্টিফায়েড রেকর্ড এবং বাস্তব জমির সঙ্গে মিলিয়ে দেখা উচিত।

খতিয়ান বা নামজারি ভূমি প্রশাসন ও রাজস্বের গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ; কিন্তু বৈধ দলিল ও স্বত্বের ধারাবাহিকতার বিকল্প নয়। আবার নিবন্ধিত দলিলের জমি, রেকর্ড বা বিক্রেতার স্বত্বের সঙ্গে অসামঞ্জস্য থাকলেও ক্রয়টি অনিরাপদ হতে পারে।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩সি ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) অনুযায়ী, সর্বশেষ খতিয়ানে আইনে নির্ধারিতভাবে বিক্রেতার নাম—অথবা উত্তরাধিকারসূত্রে মালিক হলে বিক্রেতা বা তার পূর্বসূরির নাম—না থাকলে বিক্রয়ে বিধিনিষেধ রয়েছে। তাই রেজিস্ট্রেশনেই সব ঠিক হয়ে যাবে—এমন ধারণা না করে উত্তরাধিকার ও রেকর্ডের অসামঞ্জস্য আগেই সমাধান করা প্রয়োজন।

স্তর ৩—জমির বাস্তব অস্তিত্ব, সীমানা ও দখল

স্বাধীন সার্ভেয়ার বা আমিন দিয়ে যাচাই করুন:

• জমির সীমানা, পরিমাণ ও প্রয়োজনীয় স্থানাঙ্ক;
• দলিল ও ম্যাপের সঙ্গে বাস্তব জমির মিল;
• প্রকৃত দখল, দখলদার, ভাড়াটিয়া ও অনুপ্রবেশ;
• সরকারি বা বৈধ রাস্তা দিয়ে প্রবেশাধিকার;
• কোনো অংশ খাল, জলাশয়, রাস্তা, সাধারণ স্থান বা সরকারি জমি কি না; এবং
• বিক্রেতা খালি বা চুক্তি অনুযায়ী দখল বুঝিয়ে দিতে পারবেন কি না।

শুধু দালালের দেখানো জমির ওপর নির্ভর করবেন না। দেখতে নিখুঁত দলিল হলেও সেটি যদি বাস্তবে অন্য প্লটের হয়, বিনিয়োগটি নিরাপদ নয়।

স্তর ৪—অনুমোদিত ব্যবহার ও উন্নয়নযোগ্যতা

ফ্ল্যাট, বাড়ি বা উন্নয়নযোগ্য জমির ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের অনুমোদন, অনুমোদিত নকশা, ভূমি ব্যবহারের ছাড়পত্র, ডেভেলপারের বৈধ ক্ষমতা, প্রযোজ্য সমাপ্তি বা ব্যবহার-অনুমতির সনদ, ইউটিলিটি এবং প্রকল্পের বন্ধক বা দায় পরীক্ষা করুন।

RAJUK, CDA, KDA, RDA, NHA বা অন্য কর্তৃপক্ষের ইজারা বা বরাদ্দকৃত সম্পত্তিতে মূল বরাদ্দ/ইজারা, হস্তান্তরের নিষেধাজ্ঞা, অনুমতি বা NOC, বকেয়া, শর্তভঙ্গের নোটিশ, ব্যবহারের শর্ত এবং ট্রান্সফার ফি পরীক্ষা করতে হবে।

ধাপ ১—ক্রেতার পরিচয় ও ক্রয়-কাঠামো নির্ধারণ

সম্পত্তি প্রবাসী ব্যক্তিগত নামে, যৌথ নামে, কোম্পানির নামে বা অন্য কোনো বৈধ কাঠামোয় কেনা হবে কি না ঠিক করুন। নাগরিকত্ব, নাম, ঠিকানা, পাসপোর্ট/NID ও করতথ্য নিশ্চিত করুন। রেজিস্ট্রেশনের পর নয়, আগেই উত্তরাধিকার ও যৌথ মালিকানার ফল বিবেচনা করুন।

ধাপ ২—স্বাধীন আইনজীবী নিয়োগ

ক্রেতার আইনজীবী বিক্রেতা, ডেভেলপার বা দালালের প্রভাবমুক্ত হওয়া উচিত। একই ব্যক্তির কাছ থেকে বিক্রি এগিয়ে নেওয়া এবং নিরপেক্ষভাবে ত্রুটি চিহ্নিত করার দায়িত্ব একসঙ্গে প্রত্যাশা করা নিরাপদ নয়।

ধাপ ৩—বিক্রেতার সম্পূর্ণ নথি সংগ্রহ

মূল স্বত্বের দলিল, সব পরবর্তী দলিল, সার্টিফায়েড কপি, খতিয়ান, নামজারি আদেশ, ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ, ম্যাপ, বিক্রেতার পরিচয় ও ছবি, ওয়ারিশের নথি, বন্ধকমুক্তির দলিল, অনুমতি, অনুমোদিত নকশা ও দখলের কাগজ—প্রযোজ্য সবকিছু সংগ্রহ করুন।

ধাপ ৪—রেজিস্ট্রি, আদালত, ভূমি অফিস ও কর্তৃপক্ষের অনুসন্ধান

সাব-রেজিস্ট্রি অফিস, প্রাসঙ্গিক আদালত এবং ভূমি/রাজস্ব অফিসে অনুসন্ধান করুন। বিক্রেতা কোম্পানি হলে নিবন্ধন, বোর্ড বা শেয়ারহোল্ডার অনুমোদন, চার্জ এবং স্বাক্ষরকারীর ক্ষমতাও পরীক্ষা করুন। পুরোনো পরিষ্কার রিপোর্টের পর নতুন দলিল, বন্ধক বা মামলা হতে পারে; তাই চূড়ান্ত লেনদেনের কাছাকাছি সময়ে গুরুত্বপূর্ণ অনুসন্ধান হালনাগাদ করা উচিত।

ধাপ ৫—সরেজমিন পরিদর্শন ও পরিমাপ

দলিলের তফসিল বাস্তব জমির সঙ্গে মিলিয়ে নিন। পাশের মালিক বা দখলদারের সঙ্গে কথা বললে কখনো কখনো এমন দখল, চলাচলের পথ বা সীমানা-বিরোধ জানা যায়, যা কাগজে থাকে না।

ধাপ ৬—বন্ধক, অগ্রক্রয় ও বিশেষ ধরনের ঝুঁকি যাচাই

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩ডি ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) অনুযায়ী নিবন্ধিত বন্ধকের অধীন সম্পত্তি বন্ধকগ্রহীতার লিখিত সম্মতি ছাড়া বিক্রি বা পুনরায় বন্ধক দেওয়া যায় না। “পুরো টাকা পেলেই ব্যাংকের ঋণ পরিশোধ করা হবে”—এমন মৌখিক প্রতিশ্রুতিতে নির্ভর করবেন না। বন্ধকমুক্তি, সম্মতি ও মূল্য পরিশোধকে একই সমাপনী ব্যবস্থার শর্ত করুন।

অবিভক্ত অংশ বাইরের কেউ কিনলে সহ-শরিকের অগ্রক্রয়ের ঝুঁকি মূল্যায়ন করুন। সরকারি, ওয়াক্‌ফ, দেবোত্তর, ট্রাস্ট, নাবালকের, পরিত্যক্ত, অর্পিত বা অধিগ্রহণাধীন সম্পত্তিতে বিশেষজ্ঞ যাচাই প্রয়োজন।

ধাপ ৭—মূল্য পরিশোধ ও রেমিট্যান্স পরিকল্পনা

কোন হিসাবে টাকা যাবে, কোন দলিল পাওয়ার পর কোন কিস্তি দেওয়া হবে, কে কোন খরচ বহন করবে এবং স্বত্ব বা অনুমোদন ব্যর্থ হলে কী হবে—সব লিখিতভাবে ঠিক করুন। শনাক্তযোগ্য ব্যাংক ট্রান্সফার বা account-payee instrument ব্যবহার করুন। SWIFT/রেমিট্যান্স রেকর্ড, ব্যাংক ক্রেডিট অ্যাডভাইস, স্টেটমেন্ট ও রসিদ সংরক্ষণ করুন।

নগদ অর্থ, অবৈধ হুন্ডি, ব্যাখ্যাহীন তৃতীয় পক্ষের হিসাব কিংবা দালালের ব্যক্তিগত হিসাবে মূল্য দেওয়া এড়িয়ে চলুন।

ধাপ ৮—সুনির্দিষ্ট ও নিবন্ধিত বিক্রয়চুক্তি বা বায়নাপত্র

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৪এ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) এবং রেজিস্ট্রেশন আইনের ১৭এ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) অনুযায়ী স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়ের চুক্তি লিখিত ও নিবন্ধিত হতে হবে।

Registration (Amendment) Ordinance, 2026 (নতুন ট্যাবে খুলবে) কার্যকর হওয়ার পর ১৭এ(২) ধারা অনুযায়ী বিক্রয়চুক্তি সম্পাদনের তারিখ থেকে ৬০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রেশনের জন্য উপস্থাপন করতে হয়। এই সময়সীমা চূড়ান্ত বিক্রয় দলিল উপস্থাপনের সাধারণ সময়সীমা থেকে আলাদা।

চুক্তিতে স্পষ্টভাবে রাখতে হবে:

• মোট মূল্য, বায়নার টাকা ও কিস্তির সময়সূচি;
• স্বত্ব, বন্ধক ও অনুমোদনসংক্রান্ত পূর্বশর্ত;
• চূড়ান্ত দলিলের সময়সীমা ও প্রয়োজনীয় নথি;
• খালি বা সম্মত দখল হস্তান্তর;
• বন্ধকমুক্তি ও প্রয়োজনীয় NOC;
• বিক্রেতার ঘোষণা, নিশ্চয়তা ও ক্ষতিপূরণ;
• কর, শুল্ক, ফি ও বকেয়ার সমন্বয়;
• খেলাপ, টাকা ফেরত ও বিরোধ-নিষ্পত্তির প্রতিকার; এবং
• আইনগতভাবে রেজিস্ট্রেশন সম্ভব না হলে পক্ষগুলোর দায়িত্ব।

বিক্রয়চুক্তি বা বায়নাপত্র নিজে মালিকানা হস্তান্তর করে না। বৈধ স্বত্বধারীর সম্পাদিত এবং আইন অনুযায়ী নিবন্ধিত বিক্রয় দলিলের মাধ্যমে মালিকানা হস্তান্তর সম্পন্ন হয়।

ধাপ ৯—কর ও রেজিস্ট্রেশনের প্রস্তুতি

ক্রেতার TIN এবং আয়কর আইন, ২০২৩-এর ২৬৪ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে), অর্থ আইন, ২০২৬ (নতুন ট্যাবে খুলবে) দ্বারা সংশোধিত, অনুযায়ী রিটার্ন দাখিলের প্রমাণ (PSR) প্রয়োজন কি না যাচাই করুন। সম্পত্তির ধরন, অবস্থান, মূল্য ও লেনদেনের তারিখের ওপর শর্ত নির্ভর করতে পারে। চূড়ান্ত দলিলে স্বাক্ষরের আগে নির্দিষ্ট লেনদেনভিত্তিক তালিকা সংগ্রহ করুন।

রেজিস্ট্রেশন আইনের ২১ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) অনুযায়ী দলিলে সম্পত্তি শনাক্ত করার মতো যথেষ্ট বর্ণনা থাকা প্রয়োজন। একই আইনের ৫২এ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) বিক্রয় দলিল নিবন্ধনের আগে নির্দিষ্ট তথ্য ও কাগজের প্রয়োজন নির্ধারণ করে।

ধাপ ১০—বিক্রয় দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশন

বিক্রেতা বা আইনগতভাবে ক্ষমতাপ্রাপ্ত অ্যাটর্নিকে দলিল সম্পাদন ও সম্পাদন স্বীকার করতে হবে। সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৪ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) অনুযায়ী হস্তান্তর নিবন্ধিত দলিলের মাধ্যমে হতে হবে। রেজিস্ট্রেশন আইনের ২৩ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) অনুযায়ী, আইনের ব্যতিক্রম বা প্রতিকারের বিধান সাপেক্ষে, দলিল সাধারণত সম্পাদনের তারিখ থেকে তিন মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রেশনের জন্য উপস্থাপন করতে হয়।

চূড়ান্ত করার আগে মিলিয়ে নিন:

• অনুমোদিত খসড়ার সঙ্গে চূড়ান্ত দলিল;
• পক্ষগুলোর নাম, পরিচয়, ছবি ও আঙুলের ছাপ;
• জমির তফসিল, অংশ, পরিমাণ ও চারসীমানা;
• মূল্য এবং অর্থপ্রাপ্তির স্বীকৃতি;
• বন্ধকমুক্তি/সম্মতি ও কর্তৃপক্ষের NOC;
• সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩ই ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) অনুযায়ী সম্পাদনকারীর প্রয়োজনীয় হলফনামা; এবং
• বর্তমান শুল্ক, কর ও নিবন্ধন ব্যয়।

রেজিস্ট্রেশন দলিলকে সরকারি নথিতে অন্তর্ভুক্ত করে; বিক্রেতার না থাকা স্বত্ব তৈরি করে না। বৈধ হস্তান্তরকারী, যথাযথ ক্ষমতা এবং নির্ভুল তফসিল এখনও অপরিহার্য।

ধাপ ১১—দখল গ্রহণ ও সমাপনী নথি সংরক্ষণ

প্রযোজ্য ক্ষেত্রে স্বাক্ষরিত দখল/হস্তান্তরপত্র, বিক্রেতার মূল দলিল, মূল্যপরিশোধের রসিদ, কর চালান, সার্টিফায়েড নিবন্ধিত দলিল এবং চাবি বা প্রবেশাধিকার নিন। দখল বুঝে নেওয়ার সময় জমির সীমানা ও বাস্তব অবস্থা লিখিত বা দৃশ্যমানভাবে সংরক্ষণ করুন।

ধাপ ১২—নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন কর হালনাগাদ

রেজিস্ট্রেশনের পর ক্রেতার নামে নামজারি করুন এবং ভূমি উন্নয়ন করের হোল্ডিং হালনাগাদ করুন। সরকারি ই-নামজারি সেবা (নতুন ট্যাবে খুলবে) ও ভূমি মন্ত্রণালয়ের পোর্টালে বর্তমান সেবাপদ্ধতি পাওয়া যায়।

নামজারি সঠিক রাজস্ব রেকর্ড, ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ ও ভবিষ্যৎ লেনদেনের জন্য অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। তবে এটি নিবন্ধিত হস্তান্তর ও মূল স্বত্বের বিকল্প নয়।

প্রবাসী ক্রেতাকে প্রতিটি ধাপে বাংলাদেশে আসতেই হবে—এমন নয়। সতর্কভাবে সীমাবদ্ধ একটি পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে বিশ্বস্ত অ্যাটর্নিকে নথি সংগ্রহ, বায়নাপত্রে স্বাক্ষর, দলিল রেজিস্ট্রেশন, দখল গ্রহণ বা নামজারির ক্ষমতা দেওয়া যেতে পারে।

নিরাপদ খসড়ার মূলনীতি

সাধারণ ও সীমাহীন ক্ষমতার বদলে নির্দিষ্ট সম্পত্তি ও লেনদেনের জন্য বিশেষ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সাধারণত নিরাপদ। প্রয়োজন অনুযায়ী এতে উল্লেখ করা উচিত:

• ক্ষমতাদাতা ও অ্যাটর্নির পূর্ণ পরিচয়;
• সম্পত্তির নির্ভুল তফসিল;
• অ্যাটর্নি কোন কাজ করতে পারবেন এবং কোন কাজ পারবেন না;
• সম্মত মূল্য বা ক্ষমতার আর্থিক সীমা;
• অনুমোদিত মূল্যপরিশোধের পদ্ধতি ও ব্যাংক হিসাব;
• অ্যাটর্নি অর্থ বা দখল গ্রহণ করতে পারবেন কি না;
• মেয়াদ, প্রত্যাহার ও হিসাব প্রদানের শর্ত;
• বিকল্প প্রতিনিধি নিয়োগ বা নিজের সঙ্গে লেনদেন নিষিদ্ধ কি না; এবং
• সম্পাদন, প্রমাণীকরণ, স্ট্যাম্পিং ও রেজিস্ট্রেশনের প্রয়োজনীয়তা।

প্রকৃত প্রয়োজন ছাড়া বিক্রয়, বন্ধক, দান, বিনিময়, টাকা গ্রহণ বা ক্ষমতা অর্পণের সীমাহীন অধিকার দেবেন না।

বিদেশে সম্পাদন ও বাংলাদেশে ব্যবহার

প্রক্রিয়াটি দলিলের প্রকৃতি ও যে দেশে সম্পাদিত হচ্ছে তার ওপর নির্ভর করে। সংশ্লিষ্ট বাংলাদেশ দূতাবাস, হাইকমিশন বা কনস্যুলেটের সামনে স্বাক্ষর ও প্রমাণীকরণ, মিশনের নথিগত শর্ত পালন, বাংলাদেশে পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয়ের সত্যায়ন, স্ট্যাম্প শুল্ক নির্ধারণ/পরিশোধ এবং প্রযোজ্য রেজিস্ট্রেশন প্রয়োজন হতে পারে।

রেজিস্ট্রেশন আইনের ৩৩ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) রেজিস্ট্রেশনের কাজে গ্রহণযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বিষয়ে বিধান দেয়। পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন, ২০১২ (নতুন ট্যাবে খুলবে) স্থাবর সম্পত্তিসংশ্লিষ্ট অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ারের জন্য বিশেষ আনুষ্ঠানিকতা নির্ধারণ করে। স্ট্যাম্প আইনের ১৮ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে) অনুযায়ী বিদেশে সম্পাদিত শুল্কযোগ্য দলিল বাংলাদেশে প্রথম পৌঁছানোর পর তিন মাসের মধ্যে স্ট্যাম্পযুক্ত করা যেতে পারে।

সময়সীমাগুলো এক নয়। কোনো কোনো বাংলাদেশ মিশনের বর্তমান নির্দেশনায় সত্যায়িত মূল পাওয়ার নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে ঢাকায় পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয়ে দাখিলের কথা বলা হয়; অন্যদিকে স্ট্যাম্প আইনের সময় গণনা হয় দলিলটি বাংলাদেশে প্রথম পৌঁছানোর তারিখ থেকে। তাই স্বাক্ষরের আগেই সংশ্লিষ্ট মিশন, পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয়, স্ট্যাম্প ও রেজিস্ট্রেশন কর্তৃপক্ষের বর্তমান নির্দেশনা যাচাই করুন।

চূড়ান্ত লেনদেনের সময় নিশ্চিত করতে হবে যে ক্ষমতাদাতা জীবিত, পাওয়ারটি এখনও কার্যকর, প্রত্যাহারের নোটিশ নেই এবং অ্যাটর্নির প্রস্তাবিত প্রতিটি কাজ প্রদত্ত ক্ষমতার মধ্যে পড়ে।

প্রবাসীর সম্পত্তি ক্রয়ে হিসাববহির্ভূত নগদ অর্থের ওপর নির্ভর করার কোনো যুক্তিসংগত কারণ নেই। পূর্ণ ব্যাংকিং রেকর্ড স্বত্ব-বিরোধ, কর যাচাই, ঋণ আবেদন, ভবিষ্যৎ বিক্রয় এবং বৈদেশিক মুদ্রা প্রত্যাবাসনের আবেদনে ক্রেতাকে সুরক্ষা দেয়।

নিরাপদ ব্যাংকিং অনুশীলন

• বৈধ ব্যাংকিং চ্যানেলে নিজের নামে হিসাবে রেমিট্যান্স আনুন অথবা অনুমোদিত ডিলার (AD) ব্যাংকের লিখিতভাবে নিশ্চিত অন্য বৈধ পথ ব্যবহার করুন;
• রেমিট্যান্স ও ব্যাংক রেকর্ডে অর্থের উদ্দেশ্য সঠিকভাবে উল্লেখ করুন;
• চুক্তিতে উল্লিখিত প্রাপককে শনাক্তযোগ্য ব্যাংকিং মাধ্যমে মূল্য দিন;
• SWIFT বার্তা, encashment/credit advice, ব্যাংক স্টেটমেন্ট, চালান ও রসিদ সংরক্ষণ করুন;
• প্রতিটি পরিশোধকে বায়নাপত্র ও দলিলের মূল্যবিবরণের সঙ্গে মিলিয়ে রাখুন; এবং
• অর্থের উৎস বা কাঠামো জটিল হলে কর ও মানি লন্ডারিং প্রতিরোধ বিষয়ে পরামর্শ নিন।

NRTA সব ক্রয়ের বাধ্যতামূলক সমাধান নয়

অনাবাসী ব্যাংক হিসাবের উদ্দেশ্য ভিন্ন ভিন্ন। অস্থায়ী NRTA সাধারণত প্রস্তাবিত বিনিয়োগ বা কোম্পানি গঠনের ক্ষেত্রে প্রাসঙ্গিক; ব্যক্তিগতভাবে জমি, বাড়ি বা ফ্ল্যাট কেনার প্রতিটি ক্ষেত্রে এটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাধ্যতামূলক নয়। নির্দিষ্ট ক্রয়ের জন্য সঠিক হিসাব ও প্রয়োজনীয় নথি AD ব্যাংকের কাছ থেকে লিখিতভাবে জেনে নিন।

প্রবাসীদের গৃহঋণ

বাংলাদেশ ব্যাংকের ৬ ডিসেম্বর ২০১৫ তারিখের FE Circular No. 19 (নতুন ট্যাবে খুলবে) অনুযায়ী, শর্তপূরণকারী কর্মরত প্রবাসী বাংলাদেশিদের বাংলাদেশে আবাসনের জন্য অনুমোদিত ডিলার ব্যাংক টাকা-মুদ্রায় বন্ধকী গৃহঋণ দিতে পারে—প্রযোজ্য prudential ও ব্যাংকিং শর্ত সাপেক্ষে। সার্কুলার অনুযায়ী ক্রেতার নিজস্ব অংশ ও ঋণ পরিশোধ inward remittance বা বৈদেশিক উৎসে অর্থায়িত যোগ্য অনাবাসী হিসাবের মাধ্যমে সমর্থিত হতে হবে; সংশ্লিষ্ট বাড়ির কর-পরবর্তী নিট ভাড়াও পরিশোধে ব্যবহার করা যেতে পারে। ঋণ অনুমোদন ব্যাংকের ঋণঝুঁকি মূল্যায়নের বিষয়—এটি প্রবাসীর স্বয়ংক্রিয় অধিকার নয়।

ভবিষ্যৎ বিক্রয়মূল্য স্বয়ংক্রিয়ভাবে বিদেশে পাঠানো যাবে—এমন নিশ্চয়তা নেই

বৈধ inward remittance-এর ধারাবাহিক প্রমাণ গুরুত্বপূর্ণ; কিন্তু শুধু সেই প্রমাণ ভবিষ্যতে স্থাবর সম্পত্তি বিক্রির অর্থ স্বয়ংক্রিয়ভাবে বিদেশে পাঠানোর নিশ্চয়তা দেয় না। শেয়ার বা সরাসরি বিনিয়োগের জন্য বাংলাদেশ ব্যাংকের প্রকাশিত স্বয়ংক্রিয় সুবিধা ব্যক্তিগত জমি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে একইভাবে প্রযোজ্য—এমন ধরে নেওয়া উচিত নয়। কেনার আগে এবং ভবিষ্যৎ বিক্রয়ের সময় কর ছাড়পত্র, অর্থের উৎস, AD ব্যাংকের প্রক্রিয়া ও বাংলাদেশ ব্যাংকের অনুমতির প্রয়োজন আছে কি না—লেনদেনভিত্তিক পরামর্শ নিন।

ক্রেতাকে তিনটি বিষয় আলাদা করে বুঝতে হবে:

• করদাতা শনাক্তকরণ নম্বর (TIN) গ্রহণ;
• প্রযোজ্য আয়কর রিটার্ন দাখিল; এবং
• ২৬৪ ধারার আওতাভুক্ত লেনদেনে রিটার্ন দাখিলের প্রমাণ (PSR) উপস্থাপন।

শুধু TIN থাকলেই রেজিস্ট্রেশন পর্যায়ের সব শর্ত পূরণ নাও হতে পারে। আয়কর আইন, ২০২৩-এর ২৬৪ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে), অর্থ আইন, ২০২৬ (নতুন ট্যাবে খুলবে)-সহ সর্বশেষ সংশোধনী অনুযায়ী, নির্দিষ্ট সম্পত্তির ধরন, অবস্থান, মূল্য ও লেনদেনের তারিখ বিবেচনায় পরীক্ষা করতে হবে।

ভাড়া থেকে আয়, ভবিষ্যৎ বিক্রয়, দান, উত্তরাধিকার এবং সম্পদ বিবরণীতে ঘোষণার ক্ষেত্রেও বাংলাদেশের কর-পরিণতি বিবেচনা করতে হবে। করহার ও আদায়পদ্ধতি অর্থ আইন, বিধি ও প্রজ্ঞাপনের মাধ্যমে পরিবর্তিত হতে পারে। তাই ওয়েবসাইটে দেওয়া কোনো স্থির শতাংশের ওপর নির্ভর না করে রেজিস্ট্রেশনের তারিখ অনুযায়ী হিসাব নিন।

মোট ব্যয়ের অন্তর্ভুক্ত হতে পারে:

• স্ট্যাম্প শুল্ক;
• রেজিস্ট্রেশন ফি;
• স্থানীয় সরকার কর;
• উৎসে/অগ্রিম কর বা রেজিস্ট্রেশনের সময় আদায়যোগ্য অন্য কর;
• নির্দিষ্ট সরবরাহ বা ডেভেলপমেন্টে আইনত প্রযোজ্য VAT;
• নামজারি, রেকর্ড ও সার্টিফায়েড কপির ফি;
• কর্তৃপক্ষের transfer permission বা leasehold charge; এবং
• আইনজীবী, সার্ভেয়ার ও ব্যাংকের খরচ।

ব্যয়ের পরিমাণ সম্পত্তির অবস্থান ও প্রকৃতি, দলিলের ধরন, ঘোষিত বা আইননির্ধারিত মূল্য, ক্রেতা-বিক্রেতার অবস্থা এবং রেজিস্ট্রেশনের তারিখে কার্যকর আইনের ওপর নির্ভর করতে পারে। চুক্তিতে কে কোন ব্যয় বহন করবেন তা ঠিক করার আগে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রার বা কর পরামর্শকের কাছ থেকে বর্তমান লিখিত ব্যয়-বিবরণী নিন।

কম মূল্য দেখানো, দলিলের বাইরে অর্থ দেওয়া অথবা চুক্তি, ব্যাংক পরিশোধ ও নিবন্ধিত দলিলের মূল্যের মধ্যে ব্যাখ্যাহীন পার্থক্য কর, প্রমাণ ও অধিকার প্রয়োগের ঝুঁকি সৃষ্টি করে।

1. বিক্রেতা মূল দলিল বা সার্টিফায়েড কপি দিতে চান না।
2. নাম, দাগ, খতিয়ান, জমির পরিমাণ বা চারসীমানা মেলে না।
3. নামজারি নতুন, কিন্তু আগের দলিলের ধারাবাহিকতা নেই।
4. কোনো ওয়ারিশ বা সহ-শরিক “বিদেশে” আছেন বা “পরে স্বাক্ষর করবেন”।
5. দালাল দাবি করেন, রেজিস্ট্রেশন হলেই মালিকানা শতভাগ নিশ্চিত।
6. বিক্রেতা বড় অঙ্কের নগদ অর্থ বা তৃতীয় পক্ষের হিসাবে টাকা চান।
7. বলা হয়, পুরো টাকা দেওয়ার পর ব্যাংকের বন্ধক ছাড়ানো হবে।
8. এখনও কার্যকর কি না তার প্রমাণ ছাড়া বিস্তৃত পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দেখানো হয়।
9. প্লটে যাওয়ার বৈধ ও নথিভুক্ত রাস্তা নেই।
10. কাগজের তথ্যের সঙ্গে বাস্তব দখল মেলে না।
11. প্রকল্পের নকশা, ভূমি ব্যবহার বা কর্তৃপক্ষের অনুমোদন পাওয়া যায় না।
12. স্বাধীন অনুসন্ধান শেষ হওয়ার আগেই দ্রুত স্বাক্ষর বা মূল্য দিতে চাপ দেওয়া হয়।

ধরা যাক, একজন প্রবাসী ঢাকায় একটি প্লট কিনতে চান। সর্বশেষ খতিয়ানে দুই বিক্রেতার বাবার নাম আছে। দুই ভাই নামজারির আদেশ ও ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ দেখিয়ে ৪০ শতাংশ অগ্রিম চান।

যথাযথ যাচাইয়ে দেখা যেতে পারে, তাদের বাবা তিন সন্তান রেখে মারা গেছেন; বোন কখনও নিজের অংশ হস্তান্তর করেননি; জমি এখনও ব্যাংকে বন্ধক; এবং দুই ভাইয়ের কেবল অবিভক্ত অংশ রয়েছে। নামজারি ও করের রসিদ বোনের উত্তরাধিকার বা ব্যাংকের বন্ধক বিলুপ্ত করে না।

নিরাপদ লেনদেনে সম্পূর্ণ ওয়ারিশের প্রমাণ, প্রত্যেক প্রয়োজনীয় মালিকের অংশগ্রহণ বা বৈধ হস্তান্তর, ব্যাংকের সম্মতি ও একই সময়ে বন্ধকমুক্তি, পূর্বশর্তযুক্ত নিবন্ধিত বিক্রয়চুক্তি এবং শনাক্তযোগ্য ব্যাংকিং চ্যানেলে মূল্যপরিশোধ প্রয়োজন হবে। অর্থাৎ “সর্বশেষ খতিয়ান আছে” এবং “নির্ভরযোগ্য, বিরোধমুক্ত ও হস্তান্তরযোগ্য স্বত্ব আছে”—এক কথা নয়।

কোনো অগ্রিম দেওয়ার আগে

• নাগরিকত্ব, পরিচয়, ক্রয়-কাঠামো ও কর-অবস্থা নিশ্চিত করুন।
• স্বাধীন আইনজীবী ও সার্ভেয়ার নিয়োগ করুন।
• স্বত্ব ও ভূমি রেকর্ডের সম্পূর্ণ ফাইল সংগ্রহ করুন।
• মূল স্বত্ব এবং নিরবচ্ছিন্ন দলিল-ধারা প্রতিষ্ঠা করুন।
• রেজিস্ট্রি, আদালত, বন্ধক, অধিগ্রহণ ও কর্তৃপক্ষের রেকর্ড অনুসন্ধান করুন।
• ওয়ারিশ, সহ-শরিক, দখল, রাস্তা ও সীমানা যাচাই করুন।
• জমির শ্রেণি, জোনিং, অনুমতি ও বৈধ ব্যবহার নিশ্চিত করুন।
• রেমিট্যান্স ও পরিশোধের রেকর্ড বিষয়ে AD ব্যাংকের লিখিত নির্দেশনা নিন।

বিক্রয় দলিলে স্বাক্ষরের আগে

• সতর্কভাবে খসড়া করা বিক্রয়চুক্তি/বায়নাপত্র নিবন্ধন করুন।
• স্বত্ব, বন্ধক, NOC ও অনুমোদনের সব পূর্বশর্ত পূরণ করুন।
• TIN, PSR এবং বর্তমান রেজিস্ট্রেশন ব্যয়ের শর্ত নিশ্চিত করুন।
• সময়-সংবেদনশীল অনুসন্ধান পুনরায় হালনাগাদ করুন।
• POA, প্রতিনিধিত্ব বা কোম্পানির অনুমোদন যাচাই করুন।
• প্রতিটি মূল্যপরিশোধ চুক্তি ও দলিলের সঙ্গে মিলিয়ে নিন।
• সার্ভে ও রেকর্ডের সঙ্গে চূড়ান্ত দলিলের তফসিল পরীক্ষা করুন।

রেজিস্ট্রেশনের পরে

• সার্টিফায়েড নিবন্ধিত দলিল ও মূল স্বত্বের কাগজ সংগ্রহ করুন।
• দখল ও হস্তান্তর লিখিতভাবে নথিবদ্ধ করুন।
• নামজারির আবেদন করুন।
• ভূমি উন্নয়ন কর ও যোগাযোগের তথ্য হালনাগাদ করুন।
• দলিল, ব্যাংক রেকর্ড, করের কাগজ, POA ও সার্ভে নিরাপদে সংরক্ষণ করুন।
• দায়িত্বশীল ও জবাবদিহিমূলক ব্যবস্থায় সম্পত্তি নিয়মিত পর্যবেক্ষণ করুন।

প্রবাসী বাংলাদেশিদের জমি কেনা আইনগতভাবে সম্পূর্ণ ব্যবস্থাপনাযোগ্য—যদি দালালনির্ভর কাগজপত্রের কাজ হিসেবে না দেখে এটিকে নিয়ন্ত্রিত আইনগত প্রক্রিয়া হিসেবে পরিচালনা করা হয়।

লেনদেন সম্পন্নের আগে পাঁচটি প্রশ্নের নির্ভরযোগ্য উত্তর থাকতে হবে: বৈধ মালিক কে, বাস্তবে কোন সম্পত্তি আছে, সেটি আইনগতভাবে হস্তান্তর ও ব্যবহারযোগ্য কি না, অর্থের লেনদেন কীভাবে প্রমাণিত হবে এবং রেজিস্ট্রেশনের পরে কী করতে হবে। সব প্রমাণ পরস্পরের সঙ্গে মিললে দূরত্ব আইনগত দুর্বলতা না হয়ে কেবল প্রশাসনিক বিষয় হয়ে দাঁড়ায়।

1. বাংলাদেশের সংবিধান, অনুচ্ছেদ ৪২ (নতুন ট্যাবে খুলবে)
2. সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ (নতুন ট্যাবে খুলবে)
3. রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ (নতুন ট্যাবে খুলবে)
4. Registration (Amendment) Ordinance, 2026 (নতুন ট্যাবে খুলবে)
5. স্ট্যাম্প আইন, ১৮৯৯ (নতুন ট্যাবে খুলবে)
6. পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন, ২০১২ (নতুন ট্যাবে খুলবে)
7. ভূমি সংস্কার আইন, ২০২৩ (নতুন ট্যাবে খুলবে)
8. রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ৯৬ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে)
9. অকৃষি প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৪৯-এর ২৪ ধারা (নতুন ট্যাবে খুলবে)
10. আয়কর আইন, ২০২৩ (নতুন ট্যাবে খুলবে)
11. অর্থ আইন, ২০২৬-এর আয়কর সংশোধনী (নতুন ট্যাবে খুলবে)
12. বাংলাদেশ ব্যাংকের বৈদেশিক মুদ্রা নির্দেশিকা (নতুন ট্যাবে খুলবে)
13. প্রবাসীদের গৃহঋণ বিষয়ে বাংলাদেশ ব্যাংকের FE Circular No. 19 of 2015 (নতুন ট্যাবে খুলবে)
14. ভূমি মন্ত্রণালয়ের ডিজিটাল সেবা (নতুন ট্যাবে খুলবে)